澳洲投資項目：收租利器 - NDIS-SDA，年租金收入高達13-16萬！

MEA GROUP
2023年8月22日
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什麼是NDIS?

NDIS 是國家殘障保險計劃（National Disability Insurance Scheme）的縮寫，是由澳大利亞聯邦政府推動的一項針對殘障人士及其家庭和照護者的保險補助計劃。由聯邦政府出資給予符合條件的殘障人士相應的保險補助，例如住房，出行，醫療等方面的補助。澳大利亞聯邦政府已經設立專門的法律（National Disability Insurance Scheme Act 2013）去監管實施這項保險計劃。

什麼是SDA?

SDA 是 Specialist Disability Accommodation 的縮寫，翻譯過來為“專門針對殘障人士的住所”，也就是所謂的“無障礙住所”，這些房屋都針對殘障人士的日常生活需求和習慣進行了特殊優化設計。

聯邦政府每年向NDIS專案撥款，由認可的NDIS provider尋找能夠滿足殘疾人士日常生活需求的無障礙住所SDA，並安排入住，其租金部分由澳大利亞聯邦政府通過NDIS Provider補貼給SDA業主。

SDA是NDIS專案的補助項目之一，專為符合條件的殘障人士提供無障礙住所SDA，年度專款額度為7億澳幣（$700M）。

了解詳情

SDA項目優勢 VS 劣勢

我們先來簡單對比一下SDA項目的優劣勢，文末有投資實例為大家直觀地顯示投資回報數據。

優勢

高穩定性

澳洲是大福利國家，且NDIS 已經被立法，所以該補助在未來被削減的可能性大大降低。其次所有根據NDIS要求建設的SDA都會被強制認證（NDIS approved），認證期限長達20年。該類型房屋期間內可以一直作為SDA，不用擔心其服務壽命。NDIS Provider通常會跟房東簽訂租賃管理合約時限為10年, 是澳洲少有的不需要額外操心管理的固定資產類投資產品。

高需求

2023年6月底公佈的SDA數據顯示，目前全澳共有 7,925 套 SDA 登記住宅，已註冊的 SDA 住宅可容納 20,454 人，但同一時間點有 23,092人已經註冊獲得 SDA 資金並有無障礙房屋的需求。此外，據NDIS Property Australia 的數據，

未來十年需要的 SDA 人數可能會增加 195%
到 2032 年預計需要多達 62,000 個 SDA 名額，預計總共需要33,000套住房
考慮到現有的新建住宅，到 2030 年可能還需要另外約25,000棟新建住宅

高回報

SDA類型的房產租金回報率非常高（文末實例分析）。因為其大部分租金來源是有NDIS計劃直接供給，且該計劃在未來被削減的可能性極低。再有因為目前很多符合SDA條件的殘障人士居住在養老院裡，對於政府是一筆很大的開支（養老院的花銷大約為SDA的3倍），所以政府願意提供高額的補助去建設該類型房屋來達到雙贏的目的。

如前文提及，澳洲政府對於殘障人士的轉款額度為7億澳幣，正確來講，平均每一個殘疾人士所得政府住所補助為156K-190K 每年不等，而這些補助將通過NDIS provider所管轄的SAD住房，直接付給SDA房東。

高升值

除了本身是帶地別墅，具有本身的每年升值之外。通常SDA住房都選址本小區位置最佳之地，因政府需要SDA住房位置在小區中最方便和環境最好的區域，達到更好服務殘障人士的宗旨。比起同類型小區的其他住房，未來更具有市場價值。

劣勢

貸款開銷高

因為SDA類型的房產為新興的類型，銀行及一些金融借貸機構對於其風險的計算還不夠完善，從而導致僅有一部分大銀行願意借貸。但澳洲任然有部分持牌基金公司是願意接受SDA產品的貸款，當然借貸成本（比如風險費等）會比一般住房略高，不過比起投資後的巨大回報(可看下文實例)，仍然值得。

套現難度高

所謂魚和熊掌不可兼得，因為和NDIS簽訂了租賃協議，且租客皆為殘障人士，在第一次十年租約內如想出售改房產，需要花更多的程序方可放售。且如果出售需要擴大購買者市場，需額外投入改建費用，以達到售出好價格的最終目的。

複雜程度高

相較於對於普通的房產投資類型，SDA因為其針對特殊人群，對於地點，房屋類型，房屋設計，土地大小等等都有著嚴格的規定和標準，當然其中還涉及一些服務和管理費用。複雜程度和前期投入大大高於一般買地蓋房的房產投資，而且這些複雜的前期投入是保障該類型房產達到預期回報的必要條件，所以需要篩選成熟穩定團隊的幫助來最大化避開風險。

我們以一個SDA三房的實例，來直觀地顯示投入產出數據：

此租金回報是按照最低標準的SDA補助來計算，每年租金收入高達15.7萬。我們可以看到，貸款情況下，在扣除管理費，市政雜費，還款後仍能獲得8萬的現金盈餘。